奢侈稅與居住公平正義

奢侈稅與居住公平正義

吳大任/國立中央大學經濟學系教授兼台灣經濟發展研究中心主任

在實現居住公平正義原則的民意壓力下，2011年6月1日起政府開始課徵奢侈稅，針對持有房地產少於一年者與超過一年、但不足二年的賣方額外課徵15%與10%交易稅。奢侈稅的主要政策目的為壓抑過高的房價，讓更多人買的起房子，同時也冀望經濟條件較好的房地產持有者可以多繳稅，增加政府稅收。然而，奢侈稅實施至今已超過一年，房價仍然繼續上漲，稅收情況也不理想，原先規劃的政策目標似乎沒有達成。

根據經濟學的需求供給理論，惟有供給增加或需求下降，產品價格才會下跌。奢侈稅的政策目的是抑制房價，所以政府應設法增加市場供給或降低市場需求，方能引導房價下修。房地產的流動性偏低，需要較長時間完成買賣交易，如果政府當時策略性的延後奢侈稅實施日期，營造投資客逃命潮，讓投資客有機會出售手中房產，即可增加房市供給，迫使房價下跌。然而，政府「非常有效率的」在6月1日開始課徵奢侈稅，較市場預期的最早實施日期7月1日提早一個月。如此一來，由於大部份投資者無法及時出脫房產，導致6月以後房市供給大幅下降。經濟理論告訴我們，如果需求不變金、供給減少，必定導致價格上升。即使需求下降，除非其下降幅度超過供給下降幅度，否則價格還是不會降低。

經濟理論也告訴我們，如果需求不變或下降、供給下降，將導致市場交易量下降。房地產交易量下降將衝擊房屋仲介、鋼鐵、水泥、建材、營造、裝修等房地產相關產業，使得廠商承受更大的經營壓力，也成為台灣當前經濟景氣低迷的影響因素之一。再者，由於奢侈稅稅率過高，持有房產的機會成本（利率）偏低，大部份賣方選擇繼續持有房產，不願繳交奢侈稅。財政部資料顯示，自100年6月1日至今年9月30日，奢侈稅收總計新台幣53億2698萬元(其中35億8551萬元來自不動產)，只達成目標值150億的三分之一。如果進一步考量因房地產交易量下降導致土地增值稅等相關租稅短收金額，整體稅收還須下修，極可能轉為負值，成為政府的財政負擔。

關於居住公平正義議題，其他國家關切的主要對象是房租。有鑑於房租過高，一般家庭居住負擔沉重，全世界大約有40個國家曾經實施房租管制。以美國為例，紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯等大城市都實施過房租管制，實施房租管制後，由於房屋租賃市場價格機能受到嚴重破壞，衍生許多後遺症，包括市場供給大幅下滑、有迫切需要者租不到房子、房東不願維修使得房屋品質下降等。因此，各城市政府又陸續宣佈放棄房租管制。相對於美國情況，台灣各都會區的房租房價比遠低於美國各大城市，因此，美國一般家庭買不起、也租不起紐約的房子，台灣一般家庭買不起、卻租的起台北的房子。

房屋一方面可以做為居住使用，也可作為投資工具。美國課徵高房產稅，導致房屋持有的機會成本偏高，不利房地產投資，也使得房租(房屋使用成本)居高不下，成為美國難解的居住問題。相對地，台灣土地稅與房屋稅偏低，有利於投資與長期持有，許多投資大戶擁有多筆房產，只租不賣，因此台灣的房屋租賃市場供給非常充裕，房屋租金長期維持在低檔，有利於所得較低的租屋者。在台灣低房產稅的制度環境下，一般家庭有能力(以租屋方式)住進台灣首善之區台北市，許多人認為租屋比買屋划算。房地產買賣賺取差價是投資行為，政府對房價的干預主要影響到房地產投資的盈虧，與居住公平正義沒有必然的關係。讓一般家庭付得起房屋使用成本(房租)才是居住公平正義的實現。

2012-10-26 工商時報