新房地產稅 大陸能 我們不能？

新房地產稅 大陸能 我們不能？

林建甫台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人

來自對岸的消息：房地產稅，最快年底全大陸實施。大陸部份的房地產資金是否轉移陣地，來台炒作？我們政府是否有對策？另外，房價高漲仍是民怨之首，中央、地方政府，一再喊窮，入不敷出。12年國教開辦年需財源300億，募兵制年需增加700多億元預算。財源哪裡來？政府有沒有辦法一舉解決這些難題。答案是有，而且是早就該做的房產稅合理化。

台灣的房地產稅的不合理，讓炒房有溫床。尤其金融海嘯後，全世界執行低利率政策，有錢人利用財務槓桿、囤積房地產炒作獲利，大舉拉高房價，成了一般平民百姓最大的痛。大陸也有類似的問題。雖然大陸人民購買住房所佔有的土地只享有其使用權，沒有所有權，只有使用權，而且居住用地的土地使用權限為70年。但相關法律規定，房產產權卻是永久性的。因此普遍預期70年後土地使用權只是換約，不至於產生變動。而過去大陸因為沒有所有權，就沒有房產稅。1994年，大陸施行《土地增值稅暫行條例》，但稅負很少。這幾年來，大陸經濟發展，房地產成了火車頭工業，拉動了投資及相關行業。但逐漸的房價高漲及炒房造成的房產泡沫也成了大陸政府當局必須嚴正處理的問題。

華人好炒房，除了「有土斯有財」的觀念導致置產行為，稅制不合理也是主因。與西方房價一向穩定的德國或美國大多數的州而言，最重要的差別就是不動產持有及交易的稅負偏低。加重交易的稅，會使得房地產買賣、轉手變慢。而增加持有成本。每年要繳給政府或社區管委會不少的錢，將使得擁有房地產便得累贅。

前年，為平息民怨，並縮小打擊面，回應馬英九總統高喊的「居住正義」，財政部推出對短期的房屋交易課徵奢侈稅。持有不到一年按交易實價課 15%，持有一年不到二年課10%。奢侈稅是屬於交易稅。該稅有效打擊投機性交易，讓市場交易銳減。但口袋深的炒家，低利率的機會成本下，熬過二年，就繼續在市場興風作浪。

大陸國務院，這幾年為對付房地產的問題，擔心房市泡沫破裂波及金融機構，打房不遺餘力。這次房地產稅還有一個很重要規則：將按照房屋評估市值徵稅，而不是試點時的房產稅是根據購買房屋時的實價徵稅。這給我們很好的啟示。

台灣要改革不合理的房地產稅制，過去很多人強調就是向德國跟美國一步到位的實價課稅。但其實在台灣實價課稅，有相當大的難度。原因是我國遵行國父遺教，憲法第143條第三項明訂：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」因此土地、房屋必須分開課稅。我國房屋稅由地方的不動產評價委員會評定的「房屋標準價格」來核計房屋現值，再乘以稅率，核定稅額。土地課稅價值，分為「公告地價」與「公告土地現值」兩種，前者係課徵地價稅之依據，後者乃課徵土地增值稅之參考與發放土地徵收補償費之標準。同樣的，兩者都是由地方政府的地價評議委員會來決定。

因此財政部應敦促地方政府及稅捐稽徵單位儘快針對與現實脫鉤的土地公告現值、公告地價、房屋評定現值進行檢討，拉近與實價的落差。地方政府的「不動產評價委員會」、「地價評議委員會」應克盡職責，引進專業鑑價機制，進行房屋、土地市價的估算。地方的稅收就能增加，財政部也應以地方努力與否，做為考核，進行中央統籌分配款的分配依據，避免地方政府的行政怠惰與不作為。中央的財政負擔也可以減輕。

當民眾的不動產稅額因為稅基的價值提高，配上現有的稅率，土地、房屋的持有成本就會大幅提高。民眾一算囤積房產，每年要繳交的房屋稅、地價稅如此之高，就可以糾正房地產不當得利的現象。妨害到他人居住權利的額外房產，就會釋出，房地產的價格就會回落。

當然對於普羅大眾，真正自用的不動產，政府要給予更優惠稅率，讓目前的稅賦不會提高，如此才能苦民所苦。打擊到真正的炒房者，解決房價問題，造福社會。

2012-09-25 工商時報