房屋擔保貸款
要簽切結書
記者朱漢崙
未來只要是非購屋貸款的房貸擔保性放款，貸款戶一律得填切結書。據悉，合作金庫上周五已率先發函旗下300家分行，要求只要非購屋貸款的其他房屋擔保放款，申請人一律得以切結書，具結用途與特定區購屋無關；土銀則將在這二天跟進發文，未來只要以房屋為擔保品的貸款，將全面嚴審。
中央銀行上月中旬發文給全體國銀，目標鎖定以舊屋增貸資金在特定區購置自用住宅的個案，相關人士表示，央行除要求增貸資金及購屋貸款兩種名目貸款額度合計不可超過該特定區住宅鑑價金額的六成，還對國銀作出二大指示。
其中第一項是包括要求國銀必須向借款人切結資金用途，不論是一般民眾或公司法人都要切結；第二是要求國銀在撥款後一年內，必須追蹤查核資金流向。
其中合庫已發函300家分行，提出購屋及房屋擔保貸款新措施。相關人士指出，合庫總行本次發文給300家分行，一併附上新版「切結書」的格式內容，要求分行照表操課，以符合央行新政策。
根據合庫發文內容，切結書直接要求以房屋作為擔保品的貸款戶必須具結該筆貸款與大台北14個特定地區的購屋無關，否則視同違約，且在切結書上載明違約後果，其中利率將再加1碼，並從2%起跳。
此外，借款與特定區購屋貸款金額合計後，不得超過鑑價的六成，超限部分合庫將回收，並要求該借款戶必須同步提供新購房屋的相關資料，倘若該借款戶不願提供，「行方將收回該案全部的借款資金」。
合庫也同時要求分行，必須在承作貸款時影印包括撥款後相關存款帳戶轉出的有關傳票備查，以追蹤資金流向。
根據了解，房貸龍頭土銀也將在這二天發函國內150家分行，同樣要求只要是與房屋擔保有關的貸款戶，一律填寫切結書具結用途與特定區購屋無關，並在一年內持續追查資金流向。
金融圈指出，在房貸一哥、二哥帶頭下，預料本月底前，全體國銀將全面執行央行的新指令。
借款戶資金流向
國銀管得住？
主管機關為免豪宅炒風帶動房價上漲，除要求銀行嚴控豪宅貸款，也瞄準台北市及新北市13個特定管制區的老屋新貸購屋，並要求國銀貸後須追查資金流向，但因借戶的後續資金流向難以掌握，儘管主管機關希望防堵投資客藉老屋增貸取得更多炒房資金，銀行實際執行成果恐不如預期。
舉例來說，借款戶若在切結書上具結「投資股票」，後續借款戶的資金進出狀況，銀行恐怕就鞭長莫及，因為借款戶何時進場投資，何時又變現拿去買房，只要經過不同的帳戶轉手，銀行要掌握進出時點就很困難，更何況這牽涉客戶的財產隱私，相關資料不是想要就可拿到。
在這種情況下，相關政策可能無法真的管到炒房客，反而衝擊一般受薪階級，因為據國銀對客戶資料分析，可發現以一般受薪階級對房貸成數的依賴性最高，豪宅大戶貸款成數需求反而普遍低於五成，甚至2、3年就可還款，需要靠舊屋增貸換新屋的貸款戶同樣是以受薪階級為主。例如，如果某甲與年邁的父母同住在新店的四樓老公寓，因為父母行動不便而需要換到有電梯的新屋，但新店屬特定區，買第二屋的房貸最多只能向銀行貸到六成，這時某甲只能賣掉父母的老公寓，否則就沒有足夠的自備款買到有電梯的新屋。
但放眼望去，大台北地區交通便利的地方，已全被納入所謂「特定區」，買房子想不選到特定區也難，比起滿手是屋的投資客，一般受薪階級因買不起房子導致連換屋都得「以屋易屋」，兩相對照之下，差距由此可見，主管機關壓縮房貸成數，應三思是否沒打到目標群，反而先打到置產能力薄弱的一般領薪族。
每跌5% 金融業將增提127億
老行庫關注房市可能出現泡沫，近期旗下的投顧針對房市泡沫對金融業的衝擊進行壓力測試，以2011年全體國銀新承作購屋貸款金額達1,648億元計算，一旦房價跌幅超過35%，每跌5%，將使銀行得增加呆帳準備金額127億元。
這項測試是假設房貸平均貸放成數為65%，並針對房價下跌使擔保品價值減少造成的淨損100%提存為前提。若以2011年銀行獲利2,000億元為基準，相關呆帳增提金額對國銀獲利影響幅度將達6%。
老行庫主管說，近五年購置住宅貸款餘額達5兆2,659億元，但從購屋貸款年增率來看，已從2010年5月高峰的逾6%，下降至不到1.5%，且新增貸款速度也明顯趨緩，購屋放款占總放款比重更從高點的26.7%下滑至24.8%，顯示政府政策已有一定成效。
老行庫主管說，銀行目前新增購屋貸款貸放成數平均約65～70%，舊屋貸款貸放成數約60～62%，即銀行已將房價下跌的風險反映在貸放成數，因此除非房價下跌幅度超過三成，否則對銀行獲利應該不會有顯著影響。
銀行主管強調，且就算房價真的崩跌，造成擔保品價值減損，也不至於需要立即提存呆帳，銀行會針對區域別及個案觀察還款付息情形，再評估需提存的金額。但也有行庫主管表示，若房價真的崩盤，總體經濟環境也可能出現嚴重的系統風險，銀行獲利表現將受更多外在因素干擾。
老行庫主管指出，今年國內不動產僅商用不動產市場能見度較佳，但因占不動產業大宗的一般住宅市場景氣恐下滑，預計國內不動產市場景氣可能相較去年衰退。
2012-06-13 工商時報
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