容積移轉沉淪錄

十年數倍 容積價格漲翻天

記者蔡惠芳／台北報導

容積一漲不回頭！包括台北市、新北市移轉容積買賣市場都飆破土地市價。據市場「大戶」透露，1999年都市計畫容積移轉實施辦法公告前，台北市容移行情大致是公告現值的20%，現在已飆到170%至200%，光是近五年就翻漲一倍，且「有行無市」，有錢也不見得就買得到！

在少數仲介、「容積蟑螂」予取予求、漫天開價下，目前台北市可作容積移轉用的道路用地，每坪動輒1、200萬元；新北市也達百萬之譜，2012年更曾出現每坪104萬元的道路用地新天價。同時，另一個主要容積移轉管道為迪化街古蹟，更已面臨「缺貨」。

究竟容積買賣行情，如何計價？市場人士指出，一般是參考土地公告現值，最少是20%．經這波房市大多頭後，目前台北市移轉容積價格已飆破公告現值170%、甚至達到200%，依公告現值達市價平均88%推估，容積行情多已「破表」，超越土地市價。

除了台北市，新北市目前以三重、新莊、五股最搶手，只要重劃區土地開發熱潮燒到哪兒、容積行情就漲到哪兒。目前最高出現在五股洲子洋重劃區，已喊到公告現值的195至210%；其次是三重，高達180至190%；新店排名第三，約140至160%。

猶如超級黑馬快速崛起房市的桃園，近半年由八德率先燒起漲風，由於可售道路用地和未徵收公設保留用地較缺貨，容積行情飆到公告現值的230至250%；至於南崁居次，約125至135%；其餘市鎮也要110至120%才買得到。

近年來台中市七期、桃園快速崛起，移轉容積價格也吹起漲風。最近台中市七期已成交到公告現值最高達135%，可能與5月1日起台中市將率先實施限縮容積獎勵政策有關，帶動建商最近搶容積、搶掛照風潮。

高雄近年來也由台北大建商領軍，引進容積獎勵申請的風潮，前金區容積行情已由公告現值的20%飆到30%。

建商認為，政府頻頻打著居住正義的旗幟，重手打房、打建商、打壽險，但惟獨這種坊間私下移轉交易的容積移轉，賣方透過仲介業和掮客轉手獲利後，不必繳交地價稅、土增稅、奢侈稅，「根本是居住正義下的居住不正義。」

中華民國建築開發商業公會全聯會理事長吳寶田便表示，政府催生「容積銀行」，業界樂見其成，若未來由政府統一作莊，出售容積，將有助讓市場透明化。但他也建議，容積買賣的計算公式必須合理，以免推升房價。

新聞幕後－買賣容積 大咖才玩得起

「容積買賣只能現金交易、不能申請銀行貸款，所以市場『門檻』高、『玩咖』少；雖然獲利大概三、四成，但相對高於買賣預售屋利潤」這是容積買賣市場大戶的心聲。

多家建商齊歎，目前僅能遷就容積買賣的市場遊戲規則，因為政府推動「容積銀行」尚未擬定具體配套，恐怕未來還是愈買愈貴！

國內容積買賣向來是一個神秘又不透明的市場。自公布實施古蹟土地容積移轉辦法、都市計畫法都市計畫容積移轉實施辦法等法源，建商為降低每建坪單位成本，愈來愈仰賴容移，以增加開發案的可售樓地板面積，以達獲利極大化。

至於容積買賣的管道，主要有二，一是迪化街、大稻埕的古蹟；二是道路用地、公共設施保留用地。由於銀行不予貸款、必須用現金交易，經營容積買賣市場的業者，資金必須雄厚，「門檻」相對較高，檯面上業者並不多。例如，寬頻房訊公司董事長游世一，就是坐擁容積的知名大戶玩咖之一；此外，最近房市爆紅、發燒的桃園，最大戶則是普羅不動產開發，興富發、寶佳、麗寶、中悅等A咖建商，大多是向普羅收購容積；另外有些經營古蹟改造、都更的辜姓、劉姓建築師等，也兼營容積買賣。

由於買賣容積獲利豐厚，食髓知味者紛紛前仆後繼加入炒作行列，甚至寬頻房訊還有徒子徒孫紛紛自立門戶，加入容積市場成為新大戶。

至於獲利空間？據悉有些業者早在1999年發布實施都市容積移轉實施辦法之前，陸續在市場上吃貨，台北市買進古蹟或道路用地的成本，大概只有公告現值的20%，新莊只有15%到18%，經歷10餘年，容積身價迄今至少大漲10倍！

一般而言，容積「大盤商」一進一出，轉手給需要容積的建商，估計獲利至少三至四成。某容積「大戶」坦言，近幾年該公司每一個月平均賣掉二億元容積，是景氣歹歹下少數「不敗」的高獲利行業。

最近台中也有仲介和投資客，改行當容積買賣業，今年初傳出，有人以公告現值100至103%的價格買進道路用地，不到一個月竟加價三成，以130至135%的價格轉手賣給建商，甚中不必繳半毛稅，看在台中建商眼中，自然不是滋味。

買賣容積暴利 財長：嚴查逃漏稅

記者林淑慧／台北報導

財政部長張盛和表示，個人出售古蹟或未徵收公共設施保留地的容積率，具有權利交易性質，必須按取得對價申報財產交易所得，課徵綜合所得稅；未來將會要求國稅局針對容積移轉，加強查緝逃漏稅。

張盛和指出，非土地所有權人的容積率買賣，目前併入所得稅機制中課稅，有所得者應主動誠實申報；針對私人容積移轉獲利可觀，他將要求國稅局加強查核納稅人是否有未申報或申報不實的情況，同時也呼籲相關利害人可提出檢舉，檢舉獎金最高400萬元。

國稅局官員強調，逃漏所得稅若經人檢舉，凡在核課期間七年內案件，國稅局有公權力可依法補稅帶罰，呼籲納稅義務人切莫低估國稅局的查核能力。

財政部表示，土地所有權人依據「古蹟土地容積移轉辦法」或「都市計畫容積移轉實施辦法」取得的土地容積權益，可免繳所得稅，但是非土地所有權人的容積率買賣，將被認定為權利移轉，必須課徵所得稅。

至於報稅方式，按現行稅法規定，應以從第三人取得的對價，減除原始取得的成本，以及因取得、改良或移轉容積權益而支付的費用，以其餘額申報財產交易所得額，併計其他所得項目，在每年五月申報個人綜所稅。

另外，企業、機關、團體或組織出售土地容積移轉權益，所取得的收入則屬於銷售勞務，依法也必須課徵營業稅。

容積訂價 將設公式

記者于國欽／台北報導

內政部研商讓捐地換容積的管道落日，屆時建商想增加建物容積，只能向地方政府買，但何時落日？營建署長葉世文昨(3/3)日表示，須待政府出售容積價格公式拍板後，才會明朗，目前持續和業者溝通中。

葉世文於農曆年前提出捐地換容積將設落日條款，消息傳出後，引起各界關注。他表示，現行建商要讓建物增加容積(移入容積)可循兩種管道，一是向民間購買公共設施保留地捐給地方政府以換取容積；另外也可直接向政府購買。

葉世文說，公共設施保留地理應由政府編預算徵收，由於政府沒錢，民眾在政府徵收遙遙無期下只好把地賣給業者，業者經常只以公告現值一、兩成買下，然後捐給地方政府換取容積，外界批評其中有暴利，因此內政部才決定讓這項措施在一定期間後落日，未來業者要買這類容積(移入容積)，只能向地方政府買，由政府做莊，不會再那麼便宜。

葉世文表示，這消息農曆年前經報導後引來不少關切，建商擔心未來跟政府買容積會更貴，依內政部規劃，未來容積的訂價會有一套公式，這套公式目前在商議階段，有很多種算法，外界也有很多意見，必須等公式拍板後，才能確定何時讓「捐地換容積」落日。

葉世文表示，另外「獎勵容積設上限」一事也引起業者關切，鑑於監察院關切地方政府過度運用容積獎勵，內政部決定修正都更容積獎勵辦法、都市計畫施行細則，將「一般地區」獎勵容積訂在20%(比法定容積多出20%)，「都更地區」則訂在50%，但業界希望能調高些，未來上限會訂在什麼水準，也還需進一步協商。

官賣容積 捷運周邊先行

經建會副主委黃萬翔昨(3/3)日表示，近年所通過的捷運萬大線、淡海輕軌線等建設計畫皆已把建設所創造的增額容積納入建設財源，待週邊土地二、三年內完成變更後，即可出售容積獲得建設經費。黃萬翔表示，過去政府做建設很少想到把建設週邊土地一併納入規劃，易導致建設本身閒置；去年通過「跨域加值公共建設財務規劃方案」後，只有讓建設外部效益內部化的計畫才能優先獲中央政府支持。

這是公共建設籌資的一大改革，非但可降低政府財政壓力，也可讓建設外部效益為更多人享有，並且讓公共建設與週邊的發展不致脫節，同時還可杜絕蚊子館、蚊子路的出現。

黃萬翔表示，包括捷運萬大線、汐止民生線、三鶯線、淡海輕軌等交通建設都已納入「跨域加值的財務規劃」，也就是把因建設而衍生的都市計畫變更「增額容積」標售納入建設經費。

黃萬翔表示，雖然已有這麼多建設計畫，將增額容積計入建設財源，但目前這些建設的都市計畫變更都還在審議中，因此實務上增額容積還沒有出售紀錄，估計要待二、三年都市計畫變更通過後，才會陸續標售增額容積獲得收入。

雖然標售增額容積還得等一段時間，但黃萬翔表示，由於每個公共建設都設置一個基金，雖然「增額容積」標售收入要二、三年到位，但這段期間可透過基金進行資金調度，因此「增額容積」這項制度可說是已經開始運作了，至於未來增額容積的標售管理，則是透過虛擬的容積銀行進行。

2013-03-04工商時報

養容積等增值 三年賺一倍

王莫昀／台北報導

容積移轉增值潛力驚人！持有台北市大安區等精華區公共設施保留地，除每年賺政府公告現值12%至15%左右的調漲空間，容積本身還可增值，玩容積的大咖，三年就可賺得一倍以上的價差，獲利驚人！

蔡姓土地開發老手指出，以大安區公設保留地市價由前年公告現值150%，暴增至今年公告現值185%，加上政府年年調漲公告現值幅度計算，投資客三年前若持有二億元容積，今年出手所賺的價差高達一倍。以公設保留地的容積移轉淘金，獲利往往不遜於土地交易，去年便有一位原本在新竹鄉間種菜的老農夫，一直不知道父親留有遺產，直到土開業者找上門，要以每坪120萬元買其名下中山區的公設保留地，他才驚覺自己身價逾億。

「玩容積，不但要懂得操作眉角，還須資金雄厚！」黃姓土開業者說，容積交易不能向銀行貸款，還須有「實力」解決遭占用等疑難雜症，不是一般人玩得起的，但是跨過門檻後，只要眼光精準，獲利可是嚇嚇叫！市場大咖有土開業者、掮客、甚至地方民代，一個人一年做數十億生意不稀奇。

近期容積交易最熱絡的區域非五股莫屬，去年交易量占新北市總量八分之一左右，容積價從前年的120%飆漲至今年的180%至200%。

蔡姓土開老手說，玩容積有三種人，一是大尾、A咖，這種人有雄厚資金，透過容積增值與政府調升公告現值，兩頭賺，買了就放個兩、三年等增值，像是台北市政府目前只開放15米道路可以容移，但因15米道路可容移量日益減少，早就有投資人以公告現值15%至38%，低價買進8米、12米道路用地，等著未來開放移轉，容積售價一飛衝天，狠狠賺上一筆。小尾些的投資客，資金不足，先付訂50%，另找到買主，由真正買主付尾款，自己只賺價差。最後一種人，專門做掮客，賺佣金，但做容積掮客，要比仲介土地賺頭大。蔡姓土開老手指出，中永和容積行情約公告現值78%，一筆交易若是公告現值達一億，實價交易價僅7,800萬元，但佣金是以一億的1%至2%收，掮客完成交易，獲利高達二百萬元，但土地交易多只能以交易價1%抽佣，相形之下就遜色多多。

建商、地主帶頭反對 金雞母下蛋歸公 既得利益反彈

內政部營建署推動公設保留地容積漲價歸公新制，引發地主、土開業者與部分建商強烈反彈，近期積極開會，將成立自救會，計畫下月發動六、七千人上內政部與營建署抗議，媒體也發文抨擊容積公賣制，甚至引建商的話指此政策將「助漲房價」。這也是政府釋出「公辦容積移轉」政策後，既得利益者最大的反彈！

據瞭解，目前除桃園縣、台北市道路聯誼促進會等擬發動抗爭，北台灣許多公設保留地地主上周也齊聚北市開會，大規模串聯，發動全台相關地主與土開業者，近期上內政部與營建署抗議。地主自救會籌備成員小鄭(化名)指出，「我們要的不多，只希望政府維持容積買賣能符合市場自由機制！」

容積移轉商機主要集中在雙北市，一年超過三百億以上，吸引土開、地主與建商搶食這塊大餅。未來建案容積移轉主要來源之一的公設保留地，將改由政府做莊，其容積只能由政府買賣，令相關地主，或是專做容積生意的土開業者急跳腳，也有建商大反彈，在媒體上痛批容積官賣的政策。

與政府合作興建林口A7站合宜住宅的麗寶建設副總經理何昭宏表示，只要有良好配套，不反對政府以公設保留地等容積交易，籌措重大公共建設財源。惟他也不諱言，一些手中握有大筆容積，建照尚未下來的建商多少會忐忑不安，因為政策萬一未做好配套，時點切割不對，手中高價購得的容積，未來將面臨須捐給政府，再向政府買回的窘境。

建築公會全聯會秘書長于俊明指出，公設保留地之所以會用容積移轉，是因為政府長年不徵收，容積移轉是要幫這些權益受損的地主解套，如果把容移的路封殺了，政府能徵收的公設保留地又有限，這對地主的權益以及都市發展，都將造成很大的傷害。

最令建商介意的是，新制規畫政府可「高價」出售容積，但要求建商把淨利通通倒給政府。于俊明說，依新制，建商向政府購買容積，如果興建 一坪 成本約四十萬元，移入容積增加樓層的售價是每坪一百萬元，那增建樓層獲得每坪六十萬元的淨利，要給政府，這樣誰要買容積？

法律漏洞 轉手獲利 免繳半毛稅

沈婉玉

國稅局官員說，目前較常見富人利用容積移轉來規避遺贈稅的避稅案例。因公設地贈與子女免贈與稅，曾有建商購買公設地後贈與給子女，子女再轉贈給地方政府，換取容積獎勵。子女取得容積後，再與父親合建，最後取得上千萬元的售屋款。國稅局發現此種取巧移轉財產的方式，已依實質課稅原則來課稅。

都市建地稀少、寸土寸金，不少業者將腦筋動到提高「容積率」上，藉容積獎勵措施，收購道路用地、古蹟等取得容積權益，再轉手將容積移轉、高價賣給開發商，讓小巷道也可蓋出摩天大樓，讓建商賺更多。財政部表示，容積移轉，屬於「權利」買賣，要課所得稅，企業則有營業稅、營所稅問題。

目前政府有不少容積獎勵措施，是目前建商趨之若鶩的熱門「鍍金術」之一。建商先低價購買冷門地段的古蹟或公共設施保留地，捐贈給政府後取得容積率，再將容積移轉到燙金地段的建案上使用，一來一往之間獲益可觀，但卻幾乎不用繳稅。

財政部官員表示，移轉容積，並非真實的土地或房屋的買賣，屬權利的交易，必須就取得的對價申報繳納財產交易所得稅，沒有課徵土地增值稅、奢侈稅等問題。企業若因容積移轉取得代價，也必須開立統一發票並繳營業稅。

不過，依照「古蹟土地容積移轉辦法」或「都市計畫容積移轉實施辦法」捐出土地、取得容積權益的原始地主，賣出容積的獲利，可百分百減除成本費用，等於免所得稅。第二手之後的容積買賣，獲利才要課所得稅。

也就是說，業者先收購古蹟、公設保留地後，捐地給政府換取可移轉容積，再自建或出售容積給其他建商賺取的暴利，不必繳所得稅、土增稅和奢侈稅等，儼然形成暴利者逃漏稅的超級大黑洞。

「容積移轉，現在實際幾乎沒繳稅。」不動產業者指出，出售土地與房屋要到地政事務所辦理產權過戶手續，地政事務所依規定要將出售不動產的資料通報國稅局，一漏報國稅局就查得到。但是，容積買賣又不用登記，除非是必須揭露重大訊息的上市公司，大家根本不會乖乖自己去申報繳稅。

學者痛批容積獎勵 公共財變私有財 建商暴利

蒼弘慈／台北報導

針對台灣容積率問題，學者批評聲浪不斷，淡江大學建築系系主任黃瑞茂則說，容積獎勵在台灣，已變成超完美圖利的一種手段與工具；政大地政系教授張金鶚表示，容積為公共財，政府不能如印鈔票一般，隨便增加容積。

張金鶚指出，目前容積移轉與容積獎勵確實有改革的必要，因為容積是公共財，涉及都市環境品質與公共設施承載能力，而政府就像印鈔票一樣，隨便獎勵容積，這樣只會造成通貨膨脹，後遺症將很大。

此外，張金鶚強調，現在政府用停車、開放空間等獎勵建商容積率，根本是慷他人之慨，就拿建商為獎勵容積而蓋公園，不同的地區應有不同的標準，且這些建商往往蓋的公園都是「假公園」，一年半後，公園就改成大樓，最後損失的還是民眾。

黃瑞茂指出，容積原本是針對一些公共利益有所助益而提供的獎勵，但事實上，許多容積都對公共利益沒有好處，導致容積變成超完美圖利的一種手段與工具。

黃瑞茂指出，容積獎勵成了一種「給定的」東西，好像還不能不給，沒給就不對，就是反商一樣，透過主管機關的營建署和地方政府「腦力激盪」，不斷衍生出不同的獎勵名目，其不是為了公共利益而出發，而是替都更案創造更多的利多。

黃瑞茂舉例說，可以直眺淡水河與觀音山的淡水小白宮，是文化部指認的「文化資產世界遺產潛力點」，但即將進行都市更新計畫公告淡水小白宮坡下的開發案，新北市政府卻同意建商以「沒有作為」為由，將基地預定地旁的公有地納入都更範圍，藉此獲取最大的容積獎勵，然而，容積獎勵後的二十七樓層高的建物，卻擋住了後方小白宮的景觀，他質疑，「這樣公有地配合都市更新，到底創造了怎樣的公共利益？」

他呼籲，容積獎勵應回歸都市計畫，且容積的給予需看公共價值，不應當做為處理地方勢力、利益分配的「無本」手段。

專家解讀市場機制 建商怕揭露成本 反對公辦移轉

陳芃、林金池／綜合報導

容積移轉未來將納為政府統管，引發正反不同意見。曾擔任過台北縣城鄉局長的新北市府參議李得全指出，地方政府也應建立一套容積移轉的機制，把移出、移入做一個總量管制，例如板橋區靠近捷運周邊，可以將容積移轉放寬上限；如果公共設施較缺乏之處，可以把容積移轉降到二至四成左右。他認為，政府應該將資訊公開透明化，建立完整的「供需市場」，建商、掮客害怕揭露成本，不想讓外界知道賺太多錢，因此抱持反對立場。李得全表示，容積移轉由建商或是掮客，以市價的二至四成，購買冷門段的公共設施保留地來捐贈，再將容積獎勵移轉到建案上使用。由於資訊不夠公開透明，到底買賣價是否合理，值得商榷。他表示，官賣容積可將容積率的「供需情形」公諸於世，就好像房地產賣賣實價登錄政策，將資訊公開透明化，不易被賣方漫天要價，一切回歸市場機制，才不會被中間人剝削，按理而言，這項政策應該可以獲得各方支持。

李得全強調，反對者希望資訊越不清楚越好，建商的成本不希望被外界揭露，掮客也不想被知道賺了多少差價，簡單來講，就是「不想讓人家知道賺太多錢」，猶如當初反對實價登錄政策一樣。舉例來說，台北市至九十八年為止，仍有904.9公頃未取得公設保留地。其中，道路和公園綠地二類有近87公頃。都發局試算，如果這87公頃全部以容積移轉方式取得，將創造超過297公頃的樓地板面積，大約是八棟台北101的坪數。

北市都發局說，這類取得公設用地產生的容積不在原有都市計畫內，若不設定上限，導致過多人口移入，將影響生活品質；而不規定接收基地，移入的地點就很可能只集中在高房價地帶，以利建商利潤。

新北市城鄉局人員也指出，如果建商堅持私下買賣容積，維持所謂的「市場機制」，那低買高賣的容積，就應該交由全民共享，而不只是圖利的工具，這才合乎公平正義的原則。

2013-03-04 中國時報